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国土资源部清理闲置用地 进一步降温楼市
更新日期:2011-11-2
[提要]近日,国务院责成国土资源部尽快部署新一轮土地违法违规的重点检查和处理工作。按照国务院要求,国土资源部已经确定在8~10月开展为期两个月的土地违法违规专项整治清理行动,以落实7月20日国务院常务办公会确定的“五项近期土地工作重点”。

目前,这项新的专项检查工作已经通过国土资源部部务办公会的审议,前期准备工作已在进行之中。在此轮清查中,除了征地、农民补偿、以租代征、透支使用征地指标、少征多占等传统科目外,房地产开发闲置用地也将被纳入清理和整顿重点。在楼市库存激增的背景下,闲置用地闸门的收紧,无疑将进一步扩大楼市的库存总量,开发企业将承担更大的降价压力。

两月整饬

7月20日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务办公会,通过了未来土地工作的五条意见。就在同一天,国土资源部就“十一五”期间土地管理以及市场的相关问题,向国务院进行了系统汇报。7月20日最终出台的“土地国五条”实际上便是在这次汇报的基础上最终提出的。

“目前,国土资源部围绕这五条意见正在紧张地部署落实,其中很重要的一项就是要再开展一次土地违法违规的专项整治行动,这也是国务院分管领导的意见。”7月28日晚,国土资源部一位官员向记者表示。

记者了解到,7月22日,国土资源部召开了2011年第6次部务会议,这次会议的主要内容便是部署落实7月20日国务院常务办公会确定的五项任务。同日,国土资源部部长徐绍史在部长办公会上敲定,为落实国务院部署的工作任务,国土资源部将在8~10月开展土地违法违规专项整治行动。

前述国土资源部的官员向记者证实了这一消息,并表示,新一轮专项整治行动的前期准备工作已经开始进行,相关通知将很快向地方国土资源厅局下发。新一轮专项整治行动中,将采用地方自查自纠与国家土地督察局督察相结合的形式。

按照目前的工作安排,10月土地专项整治行动收尾后,国土资源部将形成汇报材料上报国务院,并综合上半年土地违法违规案件的情况,通报案件处理的结果,并会同监察部对相关责任人予以问责。

国务院《关于加强土地调控相关问题的通知》要求,要严格实行问责制。对本行政区域内发生土地违法违规案件造成严重后果的,对土地违法违规行为不制止、不组织查处的,对土地违法违规问题隐瞒不报、压案不查的,应当追究有关地方人民政府负责人的领导责任。国土资源部内部人士称,目前国土资源部正在会同监察部制定问责的“制度化办法”。

闲置入检

“房地产以及其他领域的闲置用地一直就是国土资源部清理和检查工作的重点。”前述国土资源部的官员称。

实际上,对此国土资源部早有安排。早在2011年6月,徐绍史主持召开国土资源部第16次党组会时,就已经对《国土资源部关于进一步依法促进批而未用土地利用的通知》(下称“通知”)进行了审议。彼时徐绍史提出的要求是,主动研究、发现问题、找准原因、制定办法,提高政策的针对性和可操作性。这其中,亦包括对房地产批而未用土地的相关内容。

这份文件将结合新一轮专项整治行动的情况,择机下发。

据国土资源部最新统计,截至2010年底,全国共查出闲置房地产用地2648宗,面积11944公顷。如果把这些土地换算成实际商品房供应,以平均容积率2、每套住房90平方米计算,将会增加270多万套住宅。按人均30平方米计算,将会解决800多万人的住房问题。

记者了解到,在8~10月的专项整治工作收尾后,国土资源部将责成、监督、督促地方政府对在整治中被查出的闲置用地问题进行查处,并适时对公众和社会公布这些闲置用地的处置结果。在此之前,包括央企华润集团下属华润置地在内的多家企业,已经被国土资源部确认有土地闲置的行为,但地方政府未予处理。

“住宅用地的大量闲置,直接导致原本稀缺的宅地市场更为紧缺,是资源的极大浪费。而且对那些遵纪守法的企业来讲也是不公平的。”中国人民大学公共管理学院副院长严金明教授说,大量闲置土地未被开发,还造成政府无法准确预测经济社会对土地资源的真实需求,土地市场出现虚假繁荣,土地资产功能被放大,房地产投机难以遏制,居民住房保障得不到落实。

存量逼降

“严格闲置土地整治的最为直接的作用,就是逼着开发企业按时开工,在平衡市场需求的同时,这实际上是增加整个市场的存量。”易居中国研究院首席研究员杨红旭向记者表示。

中原地产对北京、上海等一线城市的房地产库存情况进行的专项研究发现,2011年全年,北京、上海等一线城市的房地产新增供应面积均在2000万平方米左右。创下2008年以来的新高,但对比成交水平却是自2009年以来的低点所在,中原地产首席分析师张大伟认为,在这样的背景下,强化对开发企业开发进度的管理,严格控制闲置用地,将进一步加剧这种市场存量的加大。

一位北京市属房企的总经理告诉记者,对于目前大规模限购之下的市场策略,很多开发企业采用了晚开工、缓施工的方式,希望能够躲过目前这轮调控的风头。他表示,从历史上几轮调控的经验看,但凡拖延入市周期房地产开发项目,绝大部分都享受了土地增值部分的收益,这也恰恰是这种开发企业普遍心态的原因所在。

“不少地方政府的经济利益和政绩与开发商联结在一起,在纷繁芜杂的利益和动机面前,政府对闲置土地‘收回’和‘重罚’制裁手段很少实施。监管偏软成了土地闲置的重要助力。”中国土地勘察设计院副院长邹晓云说,如果确实不具备开发条件,企业可把地交给政府,政府也可以收回。

杨红旭表示,一旦政府严格监管土地闲置的情况,迫使开发企业按时开工,必将导致短期内楼市供应量的增加,但在目前市场严格限购锁定了购买力的情况下,新增的供应面积无法立刻转化为销量,这将导致房地产市场的库存进一步上升,从而逼迫开发商降价销售以平衡资金链条。
 
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